【徹底解説】エジプト不動産投資はなぜ儲かると言われているのか

「エジプト不動産投資は本当に儲かるの？」

「なぜ儲かると言われているのかわからない。」

「リスクはないのか。」

近年話題になっているエジプト不動産投資ですが、みなさんはこのように思っているのではないでしょうか。エジプトの不動産価格は年々上がっているため、今からエジプト不動産投資を始めれば大きな利益を出すことが期待できます。

この記事を読めば、エジプト不動産投資が儲かる理由がわかります。一級建築士として海外の物件に約5年間携わった経験があり、都内に3つの不動産を所有している私がわかりやすく解説します。

ぜひ最後までお読みください。

現在のエジプト

エジプト不動産投資を始める前に、エジプトの現状を理解しておきましょう。

物件価格の変動などに大きく影響するからです。

ここでは、現在のエジプトについて解説します。

エジプトの基本情報

エジプトは人口が約1億233万人であり世界第13位と非常に多く、若い世代の人口比率も高い国です。首都カイロの人口は約1000万人と多く、エジプト全体の人口は今後も毎年300万人以上増えていく見込みです。

そのため経済が著しく発展し、多くの外国企業が進出しています。投資家にとっても非常に魅力的な国です。

エジプトの基本情報は以下のとおりです。

1	面積	約100万平方キロメートル（日本の約2.7倍）
2	人口	1億233万人（出所：2020年世界銀行）
3	首都	カイロ
4	民族	主にアラブ人（その他、少数のヌピア人、アルメニア人、ギリシャ人等）
5	言語	アラビア語、都市部では英語も通用
6	宗教	イスラム教、キリスト教（コプト派）

引用：外務省｜エジプト・アラブ共和国（Arab Republic of Egypt）基礎データ

エジプトではニューキャピタルを建設中

エジプトは人口増加に伴い、産業の発展による大気汚染や治安の悪化などさまざまな問題が起こるようになりました。また、エジプトの国土全体の95%以上が砂漠ということもあり、水資源も不足しています。

そこで、ニューキャピタルプロジェクトと呼ばれる新首都の開発が2015年から始まりました。新首都へ約700万人の住民が移住することにより人口分散させる計画です。

新首都の場所はカイロから東に約40km離れた砂漠の上で、総面積は約700平方キロメートルです。この大きさは東京都23区とほぼ同じことから、どれだけ大きな規模かわかります。

エジプト高速鉄道計画が始動

2,000kmに及ぶ高速鉄道計画が始まります。エジプトの人口のおよそ９割がこの高速鉄道ネットワークにアクセスできる計画です。貨物列車も運行する計画で、紅海と地中海を結ぶことにより「陸のスエズ運河」と呼ばれるような新たな輸送ルートを目指します。

主に3つの路線で構成されています。

1つ目の路線は、アインソフナ（Ain Sokhna）と地中海に面したマルサマトルーフ（Marsa Matruh）およびアレクサンドリア（Alexandria）を結ぶ約660kmの路線です。一部の区間では2023年から運行が開始されます。

2つ目の路線は、カイロ（Cairo）と南部の都市アブシンベル（Abu Simbel）をナイル川に沿う形で結ぶ約1,100kmの路線です。

3つ目の路線は、ルクソール（Luxor）とフルガダ（Hurghada）などを結ぶ約225kmの路線です。

以下の図は鉄道の経路を示しています。

引用：DenshaDex｜独シーメンス、完成すれば世界第６位の規模となるエジプトの高速鉄道システムを受注

エジプト不動産が儲かる理由

ここでは、エジプト不動産投資が儲かる理由を解説します。

経済成長

エジプトは経済成長が著しい国です。

以下のグラフはエジプトを含む中東諸国の5年間の1人当たりのGDP成長率を示しています。これを見るとエジプトは他国と比べて非常に大きいことがわかります。

引用：Global Property Guide｜GDP/Cap Growth 5 Years in Egypt compared to Middle East

かつて日本も1955年～1973年の高度経済成長期で経済が活性化した後、1985年頃からのバブル景気で一気に不動産や株式の価格が高騰しました。エジプトは今まさにこの日本のような状況であり、このタイミングで所有している不動産を売却し利益を得ることが期待できます。

人口増加

エジプトの人口はどんどん増加しており、近年の人口増加率は1.9%前後です。国連の人口推計によると、今後は2030年に1億2,000万人、2050年には1億5,000万人に達すると予測されています。

以下のグラフはエジプトの人口推移を示します。

引用：CEIC Data - Internet Securities Japan株式会社｜エジプト人口

生産年齢人口の比率も多く、2023年の時点で日本の58.44%に対してエジプトは62.1%と大きな割合です。

以下のグラフは人口ピラミッドです。エジプトの若い世代の割合が多く占めており、生産年齢人口がいかに高いかがわかります。

引用：PopulationPyramid.net｜世界の人口ピラミッド（1950～2100年）

引用：PopulationPyramid.net｜世界の人口ピラミッド（1950～2100年）

エジプト不動産のメリット

ここでは、エジプト不動産投資のメリットを解説します。

不動産価格の上昇

エジプトの不動産価格は他国と比較して非常に安価であり、不動産投資を始めやすい価格となっています。
以下のグラフは中東諸国の1㎡当たりの不動産価格を示しています。

引用：Global Property Guide｜Square Metre Prices in Egypt compared to Middle East

一方で、不動産価格の推移は上昇傾向にあり不動産投資家にとって好条件です。特にエジプトの東の新首都エリアは30～40%上昇しています。

以下のグラフは10年間の不動産価格の変動を示しています。前述したとおり不動産価格が安いうえに、購入後は価格が上がった状態で売却できるため、大きな売却益を得られるでしょう。

引用：Global Property Guide｜House Price Change 10 Years in Egypt compared to Middle East

表面利回りと実質利回りの乖離が小さい

まず、表面利回りと実質利回りの計算式は以下のとおりです。

表面利回りと実質利回りの大きな乖離は年間諸経費の有無です。年間諸経費は主に固定資産税とメンテナンス費用（管理費や修繕積立金など）ですが、エジプトではこれらの費用はほとんどかかりません。

固定資産税は、例えば200㎡の広さのマンション一室の場合、年間でわずか1,400円程度です。

メンテナンス費用は、一般的にエジプトでは物件の購入時に数年分のメンテナンス費用を一括で徴収されます。各オーナーから徴収されたその大きな金額は定期預金に回され、その金利がメンテナンス費用として定期的に支払われます。日本の定期預金の金利（約0.02%）と比較して、エジプトは約10%であり非常に高い比率です。

よって、エジプトの不動産投資では固定資産税、メンテナンス費用ともにほとんどかからず、表面利回りと実質利回りに乖離がほとんどありません。

エジプト不動産のリスク

エジプト不動産は非常に魅力的ですが、リスクを把握しなければ大きな損失につながることがあります。

ここでは、エジプト不動産投資のリスクを解説します。

プレビルド物件

物件の完成に遅延が生じる、または完成しないといったリスクがあります。

海外の不動産投資では物件が完成する前に購入する、プレビルド物件というものがあります。物件完成時に購入価格よりも値上がりする可能性があり、その分大きな売却益を期待できることがメリットの1つです。

しかし、物件の工事が中断してしまう可能性もあり、完成の遅延や中断したまま未完成で工事が終わってしまうリスクがあります。その場合、既に支払った手付金や中間金は払い戻しされません。

エジプトでは何もない砂漠地帯に都市を建設するため、長い時間を要する大掛かりな工事になります。また、新首都の建設は世界的にも前例があまりありません。よって、さまざまなリスクが考えられるでしょう。

経済の悪化

カイロと新首都の間で経済格差が起こることで、治安が悪化する恐れがあります。

カイロはインフラが整っていない地域です。そのため、ニューキャピタルプロジェクトは新首都を建設することにより、経済的にゆとりのある住民をカイロから移住させる目的で計画されました。

しかし、新首都とカイロの間で格差が生まれ、一部の地域で治安が悪化すると考えられます。これは結果的に、外国人のアクセスが滞り経済の発展が抑制され、不動産需要が低下することにつながります。

エジプト不動産の注意点

エジプトではその国特有の規制があるため、その注意点を理解して不動産投資の手続きを円滑に進めましょう。

ここでは、エジプト不動産投資の注意点を解説します。

登記が必要

エジプト不動産投資では登記をしない投資家がいるようですが、登記は必要です。

たしかに、登記をしない場合は固定資産税を支払う必要がありません。しかし、購入した物件が自分のものであるという所有権を主張できず、第三者に物件を奪われてしまう大きなリスクがあります。

登記は不要だと説明する悪質な仲介業者がいるため注意が必要です。このような状況もあり、実際に政府も取り締まりを強化し始めています。

また、登記は1人の名義に対して2件までです。それ以上は物件を購入できないことを覚えておきましょう。

税金の種類

日本と同様にエジプト不動産においても税金は発生します。不動産購入前にどのようなものが課税対象になるか把握しておきましょう。

不動産購入時、賃貸運用時、不動産売却時に発生する税金は、それぞれ以下の表のとおりです。

 

税金	概要
所得税	25％を上限とする累進税率
外国源泉徴収税	サービスやフィーに対して20％が適用される
加算税	居住法人が別の法人に発行する請求書にかかる税金
印紙税	広告宣伝の価額などに対して20％が適用される
売上税	いわゆる消費税で、課税対象の10％が一般的

不動産購入時

 

税金	概要
固定資産税	年間賃貸料価額から賃貸料価額30%相当額を控除した金額の10%
所得税	25%を上限とする累進税率

賃貸運用時

 

税金	概要
キャピタルゲイン税	キャピタルゲインを所得税とみなして課税する
売上税	いわゆる消費税で、課税対象の10％が一般的

不動産売却時

引用：エジプ投資｜不動産投資国として今大注目のエジプト｜二度とない首都移転の投資チャンス

少額な小口商品販売もある

エジプト不動産投資では高い価格で2,000万円やそれ以上の物件がありますが、安い価格では500万円ほどで購入できます。東京都内の物件と比較すると安価です。

しかし、もう少し少額から始めたい人には小口商品の販売もあります。小口商品であれば、例えば新首都に建設されるランボルギーニレジデンスに最小240万円から投資をして、その配当金を得られます。

契約はオンラインで完結するため、気軽にエジプト不動産投資が始められるでしょう。

【まとめ】物件を安く購入して大きな売却益を狙う

エジプト不動産について解説しました。

エジプトの人口構造やニューキャピタルプロジェクトなどもあり、エジプト不動産は安い物件で大きな利益を出せます。バブル期の日本のような状況が今エジプトに到来しています。

もちろん、どんな不動産投資においてもリスクは完全にゼロではありません。エジプトの状況をしっかりと調べたうえで、物件購入を検討することが大切です。