＼🎁登録＋投資完了で最大4,000円／
- 本会員登録完了
- 2,000円
- 対象ファンドへ初めての出資完了
- 2,000円
＼📱最短5分で申込完了／
フォロワーさん今使えるお金を増やしたいけど、仕事で毎日忙しくて何から始めればいいかわかりません…
だいそんな方におすすめしたいのが、プロに運用を任せられる「不動産クラウドファンディングのTORCHES」です。
TORCHES（トーチーズ）は「3ヶ月〜10.5ヶ月の短期運用×高利回りファンド」が多いのが特徴。
ほったらかしで分配金がもらえて「今」自分の楽しみに使えるお金を増やせます✨
だいただし私は利回りだけでなく、TORCHESの支払い実績やエムトラストとの協力体制も確認したうえで、投資の判断をしました！
実績を見てみると、2025年11月に始まったばかりのサービスですが、分配金と償還金の累計は95.1億円以上。すべて予定どおり支払われています。
一級建築士の資格を持ち、ゼネコンの現場監督を約15年務めてきた経験を生かし、利回りの数字だけではわからない「土地と契約の見方」まで解説します。
※実績は2026年8月1日時点。エムトラストはTORCHESへ出資し、ファンド組成などで協力していますが、元本・分配金を保証するものではありません。過去の実績は将来の運用成果を保証しません。（出典：TORCHES第7回月次レポート、エムトラスト公式会社情報・公式プレスリリース）
📈 平均実績利回り14.5％｜TORCHESに1万円入れたらいくらになる？
TORCHESの償還済みファンドの平均実績利回りは、年14.54％です。
この年14.54％を1万円に当てはめると、半年で受け取れる分配金は「税引前約727円」に。
フォロワーさん半年運用しても727円だけ？少なくないですか？
実は、年14.54％は「1年間運用した場合」に換算した数字なので、半年で14.54％の利益を受け取れるわけではないんです💦
だいでは、年14.54％はオルカンやS&P500と比べて、どのくらいの水準かを見ていきましょう！
オルカン・S&P500の5年・20年実績と比較
TORCHESの年14.54％を基準に、オルカン・S&P500の実績と比べてみました👇
| 比較対象 | 直近5年 （年率） | 20年間 （年率） |
|---|---|---|
| オルカンの連動指数 | 19.95％ | 9.3％ |
| S&P500指数 | 24.6％ | 12.1％ |
株高が続いていた直近5年では、オルカン・S&P500の指数が、TORCHESの年14.54％を上回っています。
一方、20年間の指数実績と比べると、TORCHESの年14.54％は、数値上決して低くない水準だとわかります。
※TORCHESの14.54％は、2026年8月1日時点で償還済みファンドの実績年利回りを加重按分平均した年率表示です。5年・20年の運用実績ではなく、短期ファンドで出資額の14.54％をそのまま受け取れる意味でもありません。
※直近5年は、MSCI ACWI Index（JPY）が2026年7月31日時点のグロスリターン、S&P500指数が2025年9月30日時点の円建て月次トータルリターンです。2指数は基準日が異なります。
※20年値は、2006年4月1日〜2026年3月31日の配当込み・為替ヘッジなし・円ベースで、各指数を100％組み入れた仮想ポートフォリオの過去実績です。投資信託商品自体の運用実績ではありません。
※対象期間・算出方法・商品性・値動き・リスク・換金性・税制が異なるため、単純比較はできません。TORCHESの元本・分配金は保証されず、いずれの過去実績も将来の成果を保証するものではありません。
（出典：TORCHES「第7回月次レポート」、MSCI、S&P Dow Jones Indices、楽天証券掲載資料〈ステート・ストリート作成、Bloombergデータ〉）
NISAと不動産クラファンは目的が違う
直近5年の実績だけを見ると、「オルカンやS&P500だけでいいのでは？」と思いますよね？
だい実は、NISAと不動産クラファンでは、そもそも運用する目的が違うんです💡
NISAは、利益を元本に加えて運用する「複利」の効果が長期になるほど大きくなるため、将来の資産づくりに向いています👇
一方、TORCHESは運用期間3〜10.5ヶ月の短期ファンドが多く、運用が終わると元本と分配金を受け取れます。
だいどちらが優れているかではなく「いつ使うためのお金か」で選ぶことが大切です💡
※ここでは、利益を再投資する投資信託の長期保有を想定しています。NISAでも、商品によっては配当・分配金を受け取れます。TORCHESの条件はファンドごとに異なり、元本・分配金は保証されません。
1万円を1回で終わらせず、少しずつ育てる
一度運用しただけでは、大きな利益にはなりませんが、戻った元本と分配金を次のファンドに回せば、同じ資金を繰り返し運用できます！
だい余裕資金の範囲で投資額を少しずつ増やし、旅行などの楽しみに使える分配金を目指したいですね🌱
※再投資は自動ではなく、ファンドごとに応募が必要です。将来の分配金は保証されません。
💰 高利回りは怪しい？プロが確かめるのは利益の出どころ
フォロワーさんでも、利回り14％以上なんて、逆に不安です💦
TORCHESの利回りが高いのはちゃんとした理由があるんです💡
だい一級建築士として不動産を見てきた経験をもとに、その理由を「利益の出どころ」から解説します。
そもそも、不動産から得られる利益は大きく分けて2つあります👇
- 家賃収入
- 土地や建物を貸して、毎月得るお金
- 売却益
- 売れた金額から仕入れ・売却費用を差し引いた利益
「家賃収入だけ」で10％超なら慎重に
私は、家賃収入をもとにした利回りは、7〜8％でも高い水準だと思っています。
なぜなら、家賃収入だけで利回りを高くするには「物件価格に対して多くの家賃が入り続ける必要がある」から💦
だい10％を超えるなら「高い家賃が続く根拠・物件価格が安い理由」まで慎重に確認します。
「売却益を含む」なら10％超も不自然じゃない
一方、売却益は土地や建物を売ったときにまとまって生まれる利益。
なので短期間で利益が出れば、1年あたりに換算した利回りが10％を超えることもあります。
だいそのためTORCHESが利回り10％を超えていても、私は不自然とは判断しません。
土地を売るファンドは「売れる見込み」を確認
TORCHESでは、仕入れた土地を会社へ売り、その利益を分配金のもとにするファンドが多くあります。
このようなファンドでは、家賃よりも「予定どおり土地が売れそうか」を見ることが大切です。
だい私は「売却先が決まっているか、売買契約が締結済みか」まで確認します。
ここまで確認すれば、高い利回りだけで決めず、「投資する・見送る」を判断しやすくなりますよ✨
※契約済みでも、予定どおりの売却や元本・分配金は保証されません。（出典：TORCHES公式プロジェクトページ・公式FAQ）
＼🎁登録＋投資完了で最大4,000円／
＼📱最短5分で申込完了／
🏠 支払い実績95.1億円以上｜元本も分配金も予定どおり
高利回りの理由がわかっても、「本当にお金は戻ってくるの？」という不安は残りますよね。
だい新しいサービスだからこそ、TORCHESの支払い実績と、エムトラストの出資・協力体制まで確認しました。
エムトラストの協力体制のもと「不動産ファンド」を提供
だいまずは「実績と特徴」をわかりやすく解説します💡
TORCHESは2025年11月に始まったサービスです。
運営するTORCHES株式会社は、エムトラスト株式会社の出資を受け、同社と連携してファンドを組成しています。
- 2025年9月期の売上高：535億円
- 100件超のファンドを組成・運用・償還
私は、利回りが高くても、財務状況に不安がある会社はあまりおすすめできません。
だいエムトラストの事業規模や償還実績、協力体制は投資を検討するうえでの判断材料になりました。
※エムトラストはTORCHESへ出資し、ファンド組成などで協力していますが、元本・分配金を保証するものではありません。記載した実績は過去のものであり、将来の運用成果を保証するものではありません。（出典：エムトラスト公式会社情報・公式プレスリリース）
延べ約2万人へ95.1億円以上を分配・償還
TORCHESでは、延べ約2万人が元本と分配金を受け取り、その総額は95.1億円以上。
だい償還済みファンドでは、元本割れや支払いの遅延もなく、不安を減らす材料になります。
※2026年8月1日時点。延べ人数は重複を含みます。元本・分配金を保証するものではありません。過去実績は将来の結果を保証しません。（出典：TORCHES第7回月次レポート）
1口1万円から・運用期間は3〜10.5ヶ月
TORCHESは1口1万円から投資ができて、私が投資したNo.7は1万円から応募できました。
運用期間は3〜10.5ヶ月と短めなので、戻った元本と分配金を次の投資に回しやすいのが魅力です🌱
だい登録から応募までWEBで完結。忙しくてもスキマ時間に投資の流れを経験できます👍
※最低出資額・運用期間はファンドごとに異なります。（2026年8月1日時点、出典：TORCHES公式プロジェクトページ）
東京23区の住宅地・地方の蓄電池用地が中心
TORCHESは、地価上昇が続く東京23区の土地や、需要が高く希少性のある蓄電池用地を扱っています。
だいこうした土地を高く売れたときの利益が、TORCHESの高利回りを支える理由のひとつです🔍
※系統用蓄電池の接続検討・接続契約は、2023年5月末時点と2024年3月末時点を比べると、約3倍に増えています。ただし、需要が高まっても、土地の売却や分配金は保証されません。（出典：資源エネルギー庁「系統用蓄電池の現状と課題」p.16、TORCHES No.29公式プロジェクトページ）
蓄電池ファンドは事業の範囲を必ず確認！
ここで注意したいのが、蓄電池ファンドが「どこまで事業を担うか」を確認すること。
なぜなら、蓄電池の設置まで行うファンドでは、工事や機器の手配が遅れると、運用スケジュールへ影響する可能性があるからです。
だい私がプロジェクトに関わったときも、工事そのものより、蓄電池の手配や納期を合わせることに苦労しました💦
一方、TORCHESでこれまで掲載された蓄電池ファンドは、「蓄電池を置く土地に投資し、事業会社へ売却する」ところまでが運用対象です。
そのため、売却後の機器調達や工事の遅れは、ファンドの運用に直接関係しません。
蓄電池のファンドを選ぶ際は、そこまで見極められると比較的リスクを抑えることができます。
※2026年8月24日時点。TORCHESで掲載された蓄電池用地ファンド13件は、すべて土地または土地を使う権利の取得・売却が運用対象です。地価上昇や用地需要があっても、予定どおりの売却・分配を保証するものではありません。（出典：東京都「令和8年地価公示価格」、資源エネルギー庁「系統用蓄電池の導入の現状と今後の見通し」、TORCHES各公式プロジェクトページ）
🔍 建築士が見るファンドの見極め方｜土地で判断する5つのポイント
だい建築士として、利回りだけではわからない土地の見方を5つ紹介します💡
駅から徒歩数分の立地
駅に近い土地は、通勤・通学などの利便性から住宅需要を見込めるため、駅からの距離は「売却しやすそうな土地か」を考える判断材料になります👍
地価が値上がりし続けているエリア
TORCHESが多く扱う東京23区は、地価が上昇傾向で土地の需要も続きやすい地域です。
売却時に価格を保ちやすく、都心の土地へ少額から投資できる点も魅力です✨
需要が高い閑静な住宅街
世田谷区のような静かで落ち着いた住宅街は、安定した住宅需要を見込めます。
現地の街並みまで確認すると、値崩れしにくそうな土地か判断しやすくなります🌱
大通りから見える立地は集客につながりやすい
だい店舗物件を見るときは「大通りからの見えやすさ」も確認します。
人の目に触れやすい立地は集客につながり、テナントの収益が安定すれば、賃料滞納のリスクを抑える材料になるからです。
No.3 台東区浅草3丁目ファンドは、浅草駅から徒歩8〜9分で、浅草寺などの観光地にも近い立地でした。
だい駅や観光地からの人の流れを見れば、店舗の収益を見込める立地か判断できます👍
※視認性だけで収益や賃料滞納は判断できず、テナントの信用力や契約条件にも左右されます。
ゴミ置き場がきれいな物件は管理も行き届いている
建物付きの物件では、ゴミ置き場がきれいなら、清掃や入居者へのルール周知まで行き届いている可能性があります。
反対に、ゴミが散乱している場合は、管理不足や入居者トラブルを抱えているかもしれません。
だい共用部分まで確認すれば、利回りだけでは見えない管理リスクにも気づけます🔍
✨ 実際に投資して気づいた3つのこと
私は2025年12月、No.7 世田谷区代沢1丁目ファンドに投資しました。
予定より早い5.3ヶ月で運用が終了し、元本と分配金を受け取り済みです。
だい実際に投資して気づいたことを、正直にお伝えしますね。
はじめての応募で抽選に当選
このファンドは応募率208％の抽選式でしたが、私は初めての応募で当選しました。
募集額の2倍を超える応募が集まっていたので、初回で当選できたのは素直にうれしかったです✨
だい人気の案件は外れることもありますが、その場合は次の募集を待って応募し直せます👍
入金後は何もせず通知メールを待つだけ
入金してからは、私がやったことは何もありません。
ある日、償還の通知メールが届いて「こんな感じでお金が入ってくるんだ」と思ったのが、正直な感想です😳
だい毎日値動きを追う必要がなく、仕事が忙しくても負担に感じませんでした👍
早く戻る分だけ受け取りは少し減る
想定利回りは、「1年間運用した場合」に換算した年利なので、半年で15％をそのまま受け取れるわけではなく、運用期間に応じて決まります。
予定6ヶ月のところ5.3ヶ月で終了し、1万円あたりの分配金は約660円と受取額も少なくなりました。
6ヶ月運用した場合の約750円と比べると、差は約90円です。
だい約90円少なかったのは残念ですが、元本が予定より早く戻ったのはうれしかったです✨
※約660円・約750円・差額約90円は、1万円を年利15.0％で5.3ヶ月または6ヶ月運用した場合の税引前の単純計算です。実際の分配金は、運用日数や計算方法により異なります。
＼🎁登録＋投資完了で最大4,000円／
- 本会員登録完了
- 2,000円
- 対象ファンドへ初めての出資完了
- 2,000円
＼📱最短5分で申込完了／
⚠️ 始める前の注意点｜「売買契約締結済み」も100％安心ではない
TORCHESには損失を抑えるしくみがありますが、元本が必ず戻るわけではありません。
だい始める前に確認したい注意点は、次の4つです
劣後出資割合だけで判断しない
優先劣後構造とは、投資家と運営会社が一緒に出資し、損失が出た場合は「運営会社の出資分」から先に損失を負担するしくみです。
割合はファンドごとに異なり、投資家の元本が守られる範囲も変わります👇
- 割合が高い
- 私たちの資金が守られる可能性が高い
- 割合が低い
- 元本割れする可能性が高くなる
🔍20〜30％程度が安心材料の一般的な目安です
一方、私が投資したNo.7は約3％で、この水準より低めでした👇
だいただし私は、劣後割合だけで判断せず、売却先や売買契約の状況も確認して投資を決めました🔍
劣後割合で「損失が出た後の守り」を確認し、売却先や契約状況から「予定どおり売れそうか」を考えるのが、私の見方です。
※劣後出資割合はファンドごとに異なり、元本を保証するものではありません。売買契約締結済みでも、予定どおり売却されるとは限りません。（出典：TORCHES No.7公式プロジェクトページ、当ブログ「不動産クラファンの元本割れのリスクとは？」「不動産クラファン徹底比較」）
契約済みでも取引が流れることがある
とは言っても、売買契約が締結済みでも、条件によっては解除できたり、買主に支払い能力がない場合は売買が行われなかったりすることも…
だい不動産の現場でも、実際に売れないケースを耳にします💦
「契約済み＝100％安心」ではなく、「リスクをある程度抑えられている状態」と捉えるのが正確です。
売却先の会社名は公開されていない
ファンドページには「売却先企業」と記載され、社名は公開されていません。
そのため、公開情報だけでは、売却先企業の信用力まで判断するのは難しいと考えています。
だいここは「わからないリスクが残っている」と認識したうえで、投資額を決めるようにしましょう。
※2026年8月時点、筆者が確認した範囲です。
元本保証なし・途中解約は原則不可
出資金は元本保証されておらず、元本割れする可能性があります。
さらに、途中解約も原則できません。
そのため、投資には「生活費と分けて確保した余裕資金」を使い、1つのファンドへ集中させずに分散しましょう。
だい生活に無理のない金額から分散すれば、毎日の暮らしを守りながら投資を続けやすくなります🌱
📱 最短5分｜登録から応募・入金までの流れ
TORCHESについてわかったら、実際に会員登録をしてみましょう！
投資家登録は、審査が終わるまでに1〜2営業日かかります💦
だい気になるファンドにすぐ応募できるよう、募集開始の5日前を目安に登録しておきましょう👌
＼📱登録から投資完了までの簡単STEP／
- 無料会員登録
- 基本情報の入力
- 本人確認
- ファンドに応募
TORCHES公式サイトを開き、【まずは無料で会員登録】をタップ。
メールアドレスとパスワードを入力し、利用規約に同意して【登録する】をタップ。
「仮会員登録完了」と表示されたら、仮登録は完了です。
仮登録後に届くメールのURLを開き、氏名や住所などを入力。【投資適合性の入力へ進む】をタップ。
年収や資産状況、投資経験などを入力し、【口座情報の入力へ進む】をタップ。
- 口座情報を入力
- 口座情報を確認できる画像をアップロード
- 【確認画面に進む】をタップ
入力内容に間違いがないか確認し、2つの確認事項を読んで【同意する】をタップ。
【オンライン本人確認】にチェックし、【オンライン本人確認を行う】をタップ。
本人確認に使う書類を選び、画面の案内に沿って書類と顔を撮影します。
だい今回は「顔写真付きマイナンバーカード」を使った本人確認方法を解説します。
完了画面が表示されたら、投資家登録の申し込みは完了です。
だい審査完了のメールが届いたら、ファンドに応募できます！
TORCHES公式サイト右上の三本線メニューを開き、【プロジェクト一覧】から応募したいファンドを選択。
- 応募口数を選択
- 2つの文書を確認
確認画面でプロジェクト名・口数・出資金額を確認し、間違いがなければ、【応募する】をタップ。
抽選式の場合は、結果がメールで届き、当選したら、メール内のURLから書面を確認して出資を確定。
後日届くメールの指定口座へ振り込めば、投資手続きは完了です！
だい私のときは、応募から4日後に抽選結果、その3日後に出資確定メールが届きました📩
＼📱最短5分・登録は無料／
❓ フォロワーさんからのよくある質問
- ファンド募集にある期限は、応募の期限ですか？登録の期限ですか？
-
ファンドページの募集期間は、ファンドへ応募できる期間です。
投資家登録の審査が終わっていないと応募できないため、締切直前に登録すると間に合わない場合があります。
だい登録から応募・入金までの流れも確認しておきましょう👍
- 手数料はかかりますか？
-
分配・償還時の振込手数料はTORCHESが負担します。
ただし、出資申込時の振込手数料と、入金後の自己都合によるキャンセル返金・誤入金の返金にかかる振込手数料は投資家負担になるので注意しましょう。
だい分配金と元本を受け取るときに、手数料がかからないのはうれしいですね✨
- 途中でお金を引き出せますか？
-
運用期間中の途中解約は、原則できません。
TORCHES公式サイトより引用 ただし、契約成立時書面が電子交付された日から、8日を経過するまではクーリング・オフできます。
契約解除通知書を書面で発送しましょう（当日消印有効）。
だい数ヶ月使う予定のない余裕資金で投資してください。
※クーリング・オフで入金済みの出資金が返還される場合、振込手数料は投資家負担です。
- 20万円以下でも確定申告は必要ですか？
-
分配金は雑所得で、20.42％が源泉徴収された金額で振り込まれます。
条件を満たす給与所得者で、給与・退職所得以外の所得金額の合計が年間20万円以下なら、所得税の確定申告が不要になる場合があります。
だい条件は人によって違うため、詳しくは税務署や税理士に確認してください。
※所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要な場合があります。医療費控除などで確定申告する場合は、20万円以下の所得も申告が必要です。
- 会社が倒産したらどうなりますか？
-
運営会社が倒産した場合、出資金は破産手続きの中で扱われ、一部しか戻らない、または全額戻らない可能性があります。
だいだからこそ、1つのサービス・1つのファンドに資金を集中させないことが大切です。
※TORCHESでは出資金を運営会社の資産と分けて管理していますが、分別管理は元本を保証する制度ではありません。
📝 忙しくても今使えるお金を増やす選択肢
TORCHESは、出資後の不動産運用をプロに任せられ、予定どおり運用が終われば元本と分配金を受け取れます。
だい値動きや売り時を気にせず、忙しくても「今の楽しみ」に使えるお金を増やせるようになるんです✨
ただし、私は「大きく儲ける方法」より「大きく失敗することを避ける方法」を知るほうが大切だと考えています。
そのため、TORCHESをおすすめしたいのは、次のような方です👇
- 不動産投資に興味がある方
- 土地・契約・運営会社の情報に目を通せる方
完全に理解できなくても大丈夫です - 数ヶ月は使わない余裕資金がある方
だい応募に間に合うよう、無料の投資家登録だけ先に済ませておきましょう✨
＼🎁登録＋投資完了で最大4,000円／
＼📱最短5分で申込完了／
※2026年8月時点。元本・利回りは保証されず、過去実績も将来の成果を保証しません。最新情報はTORCHES公式サイトでご確認ください。
コメント