「不動産クラファンに興味はあるけど元本割れが怖い」
「ハズレ物件をどう見分ければいいかわからない」
「建築のプロはどこを見ているの？」
そんな不安を持つ人に向けて、この記事では一級建築士の視点からハズレ物件を見抜くポイントを解説します。
建物のチェック項目や、リスクの高いファンドを避ける方法をまとめました。
自分で優良物件を判断し、安心して投資を始めるための参考にしてください。
不動産クラファンのハズレ物件に投資するリスク
不動産クラウドファンディングは手軽に始められる一方で、物件選びを間違えると大きな損失を被る恐れがあります。
ここでは、ハズレ物件を選んでしまった際に起こり得る重大なリスクについて解説します。
元本割れの発生
ハズレ物件に投資した場合、出資金が目減りして戻ってくる元本割れのリスクがあります。
物件の価値が下がったり、想定していた家賃収入が得られなかったりすることが原因です。
また、不動産クラウドファンディングで得た利益は雑所得として総合課税の対象となります。
利益には税金がかかる一方で、元本割れによる損失は給与所得などと損益通算ができません。
他の投資と比べて税務上の救済が受けにくい点には注意が必要です。
分配金や償還の遅延
運用が予定通りに進まない物件では、分配金の支払いや元本の返還が遅れるリスクがあります。
最悪のケースでは、事業者が倒産して出資金が戻ってこない事態にもなりかねません。
手元の資金が長期間拘束されると、次の優良な投資機会を逃してしまうことにも繋がります。
高い利回りばかりに目を向けるのではなく、想定通りに運用が進まなかった場合のリスクも踏まえて、慎重に投資先を見極めることが大切です。
ファンド情報からリスクの高い物件を避ける方法
物件そのものの見極めに加えて、ファンドの仕組みを理解することも重要です。
ファンドの詳細画面を正しく読み解ければ、自分自身でリスクの高い物件を避けられるようになります。
ここでは、投資する前に必ず確認しておきたい3つの項目を解説します。
優先劣後スキームの有無
ファンド情報を見る際は、優先劣後スキームが採用されているかを真っ先に確認してください。
優先劣後スキームとは、投資家と事業者が共同で出資し、利益の配分や元本の返還を投資家から優先して行う仕組みです。
<画像>
万が一物件の売却価格が下がっても、事業者の出資分から先に損失がカバーされます。
出資したお金が守られやすくなるため、元本割れのリスクを下げる有効な対策となります。
劣後出資比率の割合
優先劣後スキームが導入されていることに加え、劣後出資比率がどのくらいあるかも重要です。
劣後出資比率とは、ファンド全体の出資額に対する事業者の出資割合を指します。
この割合が高いほど、不動産価格が下落した際のクッションが厚くなり、投資家の元本が守られやすくなります。
一般的には、劣後出資比率が20％から30％程度あると安心の目安とされています。
運用期間の長さ
ファンドの運用期間が長すぎないかどうかも、リスクを見極める大切なポイントです。
運用期間が数年に及ぶ長期ファンドは、途中で経済状況や不動産市況が変化するリスクが高まります。
また、建築資材の高騰や自然災害など、予測できないトラブルが起こる可能性も否定できません。
特に不動産クラファンを始めたばかりの人は、半年から1年程度の短期運用ファンドから始めるのがおすすめです。
優良な物件に投資するための事業者選定基準
優良な物件へ自信を持って投資するには、ファンドを運営する事業者自体の信頼性を確認することも大切です。
物件の条件が良くても、運営会社の管理体制が甘ければ元本割れのリスクが高まる恐れがあります。
安心して資産運用を任せられる事業者を見極める4つの基準を解説します。
過去の償還実績
事業者の信頼性を測る基本として、これまでの運用実績を必ずチェックしてください。
過去に運用したファンドが予定通りに出資金を償還してきたかを確認すれば、その会社の運営能力を判断できます。
これまで多くの案件を手掛けてきているほど、ノウハウが蓄積されており、トラブル対応にも慣れていると推測できます。
公式サイトなどで運用実績や元本償還率が公開されているかを確認し、実績の豊富な事業者を選ぶと安心です。
配当遅延の有無
過去に配当の遅延やトラブルを起こしていないかを確認することも大切です。
予定通りに分配金が支払われない事業者は、物件の選定基準や資金繰りに問題を抱えている可能性があります。
一度でも遅延を起こした事業者は、今後も同じようなトラブルを繰り返すリスクが考えられます。
検討している事業者名に「配当遅延」や「トラブル」という言葉を組み合わせて検索し、悪いニュースが出てこないかを調べてみてください。
情報開示の詳細度
ファンド情報の透明性も、事業者の誠実な姿勢を見極める判断材料になります。
物件の魅力や高い利回りだけでなく、リスクやマイナス面までしっかり公開している事業者は信頼できます。
建物の修繕履歴や周辺エリアの空室リスクなど、詳しい情報が記載されていれば、投資家自身で安全性を判断しやすくなります。
逆に、物件の所在地が曖昧だったり、メリットばかりを強調したりする事業者は警戒が必要です。
運営会社の許認可状況
不動産クラウドファンディングを適切に運営するための許認可を得ているかも確認してください。
この事業を行うには、原則として「不動産特定共同事業法」に基づく許可や登録を受ける必要があります。
公式サイトの会社概要ページなどに、許可番号が明記されているかをチェックすることが大切です。
行政の審査をクリアした企業だけが事業を行える仕組みのため、許認可の有無は最低限の安心材料となります。
一級建築士としての見解
不動産クラウドファンディングを検討するにあたり、単に資金を投じるだけでなく、投資家としての心構えが極めて重要となります。
一級建築士の見解として、投資判断で意識したいポイントは以下のとおりです。
- 建物の特性と収益性の理解
- 地政学的リスクの考慮
- 社会的価値の確認
事業の妥当性を見極めるため、建物の特性を把握し、なぜ収益が出やすいのかを理解しておく必要があります。
軽くでもいいのでファンドページに目を通し、表面上の数字だけに捉われず、物件の立地や構造、運用方針などを総合的に確認する姿勢が求められます。
また、不動産という実物資産を扱う以上、国内外の情勢やマクロな経済変動が物件の価値に及ぼす影響を常に念頭に置くことも大切です。
さらに、そのファンドがどのような社会的価値を見出すのかという点にも着目してください。
地域創生や空き家再生など、社会課題の解決に寄与する事業は中長期的な需要を生み出しやすく、持続可能な運用が期待できます。
不動産の本質を捉え、多角的な視点を持って投資判断を行うことが何よりも大切です。
不動産クラファンのハズレ物件に関するよくある質問
不動産クラファンを始めるにあたり、ハズレ物件を選んでしまわないか不安に感じる人も多いでしょう。
ここでは、投資リスクに関して読者からよく寄せられる疑問にお答えします。事前に不安を解消して、安全なファンドを選べるようになってください。
元本保証はされているのか
不動産クラウドファンディングでは、出資金の元本保証はされていません。
出資法という法律によって、元本を保証して資金を集めることが禁止されているためです。
元本を保証してしまうと預金と同じ扱いになり、許可された金融機関しか行えないルールになっています。
元本が保証されないからこそ、投資家自身でリスクを抑える仕組みを理解することが大切です。
損失が出た場合の対処法はあるか
万が一ハズレ物件に投資して損失が出た場合、確定申告で税金の負担を減らせる可能性があります。
不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得となるため、同じ雑所得内で出た利益と損失を相殺できるためです。
複数のファンドに投資している場合、他の案件で得た利益から損失分を差し引くことで、納める税金を抑えられます。
給与所得などとは相殺できませんが、損失が出たときは慌てずに税務処理の方法を確認してみてください。
まとめ：物件とファンドを見極めて安全に不動産クラファンを始めよう
不動産クラウドファンディングには元本割れなどのリスクがありますが、正しい知識を持てばハズレ物件を避けられます。
一級建築士の視点を取り入れ、築年数や修繕計画から物件の価値をしっかりと見極めましょう。
加えて、優先劣後スキームの有無や劣後出資比率など、ファンドの詳細情報を確認してリスクを抑えることも大切です。
運営事業者の実績や信頼性も併せてチェックすれば、より安全性が高まります。
見極めるポイントを身につけて、優良な物件で安心して資産運用を始めてみてください。
